전세보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청 조건과 서류, 비용, 등기 전 주의점을 알아봅니다.
임차권등기명령 신청방법, 등기를 마치고 이사해야 합니다
전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 바로 이사해도 되는지부터 고민하게 됩니다.
결론부터 말하면 임대차계약이 종료됐고 보증금의 전부 또는 일부를 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
다만 신청서를 접수한 것만으로는 부족합니다. 법원의 결정에 따라 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 다음 이사하고 전입신고를 옮기는 것이 안전합니다.
임차권등기가 완료되기 전에 먼저 이사하면 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다.
임차권등기명령은 보증금을 대신 지급해주는 제도가 아닙니다. 세입자가 이사한 뒤에도 기존 주택에 대한 권리를 유지할 수 있도록 등기부에 임차권을 남기는 절차라고 이해하면 쉽습니다.
임차권등기명령을 신청할 수 있는 조건
먼저 확인할 것은 임대차계약이 끝났는지입니다.
계약기간이 만료됐거나 임대인과 중도 해지에 합의한 경우, 적법한 해지 통보에 따라 계약이 종료된 경우라면 신청을 검토할 수 있습니다.
묵시적으로 갱신된 계약이라면 세입자가 계약 해지를 통보한 즉시 종료되는 것은 아닙니다. 일반적으로 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약 해지의 효력이 발생하므로 날짜를 정확히 계산해야 합니다.
두 번째 조건은 보증금을 돌려받지 못한 상태여야 한다는 것입니다.
보증금 전액을 받지 못한 경우뿐 아니라 일부만 돌려받은 경우에도 남은 금액을 기준으로 신청할 수 있습니다. 예를 들어 전세보증금 2억 원 중 1억 5천만 원만 받았다면 반환받지 못한 5천만 원에 대해 신청할 수 있습니다.
세 번째는 신청하는 주택과 임대차계약의 관계를 서류로 확인할 수 있어야 한다는 점입니다.
아파트나 다세대주택뿐 아니라 단독주택, 다가구주택, 실제 주거용으로 사용한 오피스텔 등도 대상이 될 수 있습니다. 다만 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태가 다르거나 주택 일부만 임차했다면 도면 등 추가 자료가 필요할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의3에서는 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다.
계약하기 전 확인해야 할 전세사기 유형도 함께 살펴보세요.
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전세보증금을 일부만 못 받아도 신청할 수 있나요?
집주인이 보증금 중 일부를 먼저 돌려줬다는 이유만으로 신청할 수 없는 것은 아닙니다.
임대차계약이 종료됐고 남은 보증금이 반환되지 않았다면 미반환 금액을 신청서에 정확하게 적어 신청할 수 있습니다.
이때는 전체 보증금, 이미 받은 금액, 아직 받지 못한 금액을 구분해야 합니다. 보증금을 일부 받은 계좌 내역과 집주인에게 남은 금액을 요구한 문자도 함께 준비하는 것이 좋습니다.
집주인이 원상복구비나 미납 관리비를 이유로 일부 금액을 공제하겠다고 주장하는 경우도 있습니다.
세입자가 공제 금액에 동의하지 않았다면 집주인의 주장만으로 반환할 보증금이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 수리 전후 사진, 관리비 납부내역, 집주인과 주고받은 문자 등을 보관해두세요.
보증금 일부가 반환되지 않았다는 사실과 정확한 금액을 설명할 수 있어야 이후 지급명령이나 보증금반환소송으로 넘어갈 때도 도움이 됩니다.
계약 종료 사실을 먼저 남겨야 합니다
임차권등기명령 신청방법에서 서류만큼 중요한 것이 계약 종료를 증명하는 일입니다.
계약서에 적힌 만료일이 지났다면 계약기간을 확인할 수 있지만, 묵시적 갱신이나 중도 해지처럼 종료 시점에 다툼이 생길 수 있는 상황도 있습니다.
이런 경우에는 전화로만 이야기하지 말고 문자, 카카오톡 또는 내용증명으로 해지 의사를 남기는 것이 좋습니다.
통지 내용에는 다음 사항을 넣을 수 있습니다.
- 임대차계약을 종료하려는 의사
- 계약 종료일
- 임차주택 주소
- 전세보증금 액수
- 보증금을 반환받을 계좌
- 보증금 반환을 요구하는 날짜
- 반환되지 않을 경우 진행할 절차
내용증명을 보냈다고 보증금 반환이 강제되는 것은 아닙니다. 그러나 언제 계약 종료를 알렸고 언제 보증금을 요구했는지 증명하는 자료로 활용할 수 있습니다.
우체국 발송내역과 배달조회 결과도 함께 보관하는 것이 좋습니다. 집주인이 내용증명 수령을 거부하거나 주소가 달라 반송됐다면 반송 봉투와 발송 서류도 버리지 마세요.
임차권등기명령 신청에 필요한 서류
신청서류는 주택의 종류와 계약 종료 방식에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로는 다음 자료를 준비합니다.
- 주택임차권등기명령 신청서
- 임대차계약서 사본
- 임차주택의 등기사항증명서
- 주소 변동 내역이 포함된 주민등록등본 또는 초본
- 계약이 종료됐다는 것을 확인할 자료
- 보증금이 반환되지 않았다는 자료
- 등록면허세 납부확인서
- 등기신청수수료 납부확인서
- 인지대와 송달료 납부자료
계약 종료를 증명하는 자료로는 계약 만료일이 표시된 임대차계약서, 계약갱신 거절 문자, 내용증명, 해지합의서, 통화 녹취서 등을 사용할 수 있습니다.
보증금 미반환 자료로는 보증금 반환을 요구한 문자와 카카오톡 대화, 계좌 거래내역, 집주인의 지급 연기 답변 등을 준비하면 됩니다.
확정일자를 받았다면 확정일자가 표시된 임대차계약서 사본을 제출합니다. 계약서를 분실했다면 확정일자 부여기관에서 관련 정보를 확인할 수 있는지도 알아봐야 합니다.
주택의 일부분만 임차했거나 다가구주택의 특정 부분을 사용했다면 임차한 위치를 표시한 도면을 요구받을 수 있습니다.
임대인이 법인이라면 법인등기사항증명서가 추가로 필요할 수 있습니다. 임대인이 사망했거나 주택 소유자가 변경된 경우에는 상속관계나 현재 소유자를 확인하는 자료가 필요할 수 있으므로 관할 법원에 먼저 문의하는 것이 좋습니다.
법원 방문 신청은 어떻게 진행하나요?
임차권등기명령은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.
현재 거주지와 임차주택의 지역이 다르다면 현재 거주지 관할 법원이 아니라 임차주택 소재지를 기준으로 관할 법원을 확인해야 합니다.
법원에 직접 방문한다면 다음 순서로 진행할 수 있습니다.
- 임차주택의 관할 법원을 확인합니다.
- 주택임차권등기명령 신청서를 작성합니다.
- 임대차계약과 보증금 미반환 사실을 기재합니다.
- 계약서와 주민등록초본 등 증빙서류를 첨부합니다.
- 인지대, 송달료, 등록면허세와 등기신청수수료를 납부합니다.
- 법원 민원실에 신청서와 첨부서류를 제출합니다.
- 사건번호를 받아 진행 상황을 확인합니다.
신청서에 적는 주택 표시는 등기사항증명서의 내용과 일치해야 합니다.
도로명주소만 보고 작성하면 등기부의 부동산 표시와 차이가 생길 수 있습니다. 건물명, 동·층·호수와 대지 표시 등을 등기사항증명서와 대조해 작성하세요.
신청서나 첨부서류가 부족하면 법원에서 보정명령이 나올 수 있습니다. 정해진 기간 안에 부족한 부분을 보완하지 않으면 신청 절차가 늦어지거나 불리해질 수 있으므로 법원에서 오는 우편과 전자문서를 확인해야 합니다.
전자소송으로도 신청할 수 있습니다
법원을 직접 방문하기 어렵다면 대한민국 법원 전자소송포털을 이용할 수 있습니다.
전자소송에서는 주택임차권등기명령 신청서를 작성하고 준비한 서류를 파일로 첨부한 뒤 비용을 납부할 수 있습니다.
전자소송 신청 순서는 다음과 같습니다.
- 대한민국 법원 전자소송포털에 로그인합니다.
- 서류제출 메뉴에서 민사 신청을 선택합니다.
- 주택임차권등기명령 신청서를 선택합니다.
- 임차주택 소재지에 따른 관할 법원을 입력합니다.
- 임차인과 임대인의 정보를 작성합니다.
- 임대차기간과 보증금 미반환 금액을 입력합니다.
- 계약서와 주민등록초본 등의 서류를 첨부합니다.
- 인지대와 송달료를 결제한 뒤 제출합니다.
- 사건번호와 제출 결과를 확인합니다.
종이서류를 촬영해 제출할 때는 내용이 흐리거나 일부가 잘리지 않았는지 확인하세요.
임대차계약서는 계약 당사자, 주택 주소, 임대차기간, 보증금과 서명 부분이 모두 보여야 합니다. 문자나 카카오톡 자료는 상대방과 대화 날짜를 확인할 수 있도록 정리하는 것이 좋습니다.
전자소송으로 제출했더라도 법원이 추가 자료를 요구할 수 있습니다. 접수 후에는 사건 진행내역과 보정명령 여부를 계속 확인해야 합니다.
신청 비용은 얼마나 필요한가요?
임차권등기명령을 신청할 때는 인지대와 송달료 외에도 등록면허세와 지방교육세, 등기신청수수료 등이 발생합니다.
일반적으로 큰 금액이 드는 절차는 아니지만 부동산 수, 당사자 수와 송달 횟수에 따라 실제 납부액이 달라질 수 있습니다.
법원 안내 사례에서는 전자수입인지 2,000원, 등록면허세와 지방교육세 7,200원, 등기신청수수료 3,000원 등이 안내된 바 있습니다. 여기에 임대인과 임차인 수에 따른 송달료가 추가됩니다.
다만 비용 기준은 변경될 수 있으므로 신청하는 날 전자소송포털이나 관할 법원에서 표시되는 실제 금액을 기준으로 납부해야 합니다.
임차권등기명령 신청에 들어간 비용은 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 집주인이 자발적으로 지급하지 않으면 비용 회수를 위해 별도의 청구가 필요할 수 있습니다.
등기 완료 전에 이사하면 왜 위험한가요?
이 부분이 가장 중요합니다.
대항력은 일반적으로 세입자가 주택을 인도받아 거주하면서 주민등록을 유지해야 계속 인정됩니다. 우선변제권도 대항요건과 확정일자 등을 갖춰야 보호받을 수 있습니다.
임차권등기명령을 법원에 신청했다고 바로 등기가 완료되는 것은 아닙니다.
법원의 결정이 내려진 뒤 등기소의 등기 절차까지 끝나고, 등기사항증명서에 임차권이 실제로 표시돼야 합니다.
안전한 진행 순서는 다음과 같습니다.
- 임대차계약 종료 사실을 남깁니다.
- 집주인에게 보증금 반환을 요구합니다.
- 임차권등기명령을 신청합니다.
- 법원의 결정과 등기 진행 상황을 확인합니다.
- 등기사항증명서를 다시 발급합니다.
- 임차권등기가 기재된 것을 확인합니다.
- 그다음 이사하고 전입신고를 옮깁니다.
등기 완료 전에 집을 비우거나 전입신고를 먼저 옮기면 기존 대항력을 잃을 수 있습니다. 이후 임차권등기가 완료되더라도 이미 상실한 권리와 순위가 자동으로 원래 상태로 돌아오는 것은 아닐 수 있습니다.
이미 이사를 나간 뒤라면 임차권등기명기명령 신청 자체가 무조건 불가능한 것은 아닙니다. 하지만 이사 과정에서 기존 대항력이나 우선변제권을 잃었을 가능성이 있으므로 자신의 권리 순위를 별도로 확인해야 합니다.
새로운 집의 계약일 때문에 이사 날짜를 미루기 어렵다면 임의로 판단하지 말고 관할 법원이나 법률전문가에게 현재 등기 진행 상태를 확인하는 것이 안전합니다.
임차권등기 후 대항력과 우선변제권은 어떻게 되나요?
임차권등기가 완료되면 세입자가 이사하고 주민등록을 옮기더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
대항력은 집주인이 바뀌는 등 제3자와의 관계에서도 임차인의 권리를 주장할 수 있는 힘입니다.
우선변제권은 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.
다만 임차권등기를 했다고 보증금 전액을 반드시 돌려받는 것은 아닙니다.
주택에 선순위 근저당권이나 압류, 세금 체납, 선순위 임차인이 있다면 매각대금만으로 모든 채권을 갚지 못할 수 있습니다. 임차권등기는 권리를 유지하는 제도이지 주택의 부족한 가치를 보충하는 보증제도는 아닙니다.
따라서 임차권등기 후에도 등기사항증명서의 선순위 권리와 주택 시세, 경매 진행 여부를 계속 확인해야 합니다.
전세계약 전 등기부와 선순위 권리를 확인하는 방법도 같이 살펴보세요.
➡️ 아파트 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 필수 체크리스트 12가지
내용증명·임차권등기·지급명령은 어떤 순서로 진행할까요?
내용증명을 먼저 보내야만 임차권등기명령을 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
하지만 계약 종료와 보증금 반환 요구 사실을 명확하게 남길 수 있으므로 분쟁이 예상된다면 미리 발송하는 것이 좋습니다.
일반적으로 다음 순서로 대응할 수 있습니다.
- 집주인에게 계약 종료와 보증금 반환을 통보합니다.
- 문자나 내용증명으로 통지 증거를 남깁니다.
- 계약이 종료됐는데도 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령을 신청합니다.
- 등기 완료를 확인한 뒤 이사합니다.
- 반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구합니다.
- 집주인이 지급하지 않으면 지급명령이나 보증금반환소송을 검토합니다.
- 집행권원을 확보한 뒤 필요한 경우 강제집행을 진행합니다.
지급명령은 집주인에게 보증금 지급을 명하는 별도의 절차입니다. 임차권등기명령과 달리 보증금 채권을 실제로 청구하는 데 목적이 있습니다.
집주인이 지급명령을 받은 뒤 정해진 기간 안에 이의를 제기하면 일반 민사소송 절차로 넘어갈 수 있습니다.
집주인이 계약 종료 여부, 원상복구비 또는 보증금 액수를 다투고 있다면 처음부터 보증금반환소송이 필요한 경우도 있습니다.
반환보증에 가입했다면 보증기관에도 확인하세요
HUG, HF 또는 SGI의 전세보증금 반환보증에 가입했다면 임차권등기명령과 별도로 보증이행 청구 조건을 확인해야 합니다.
보증기관에 따라 계약 종료 통보 시점과 방법, 임차권등기 여부, 이사 및 전출 가능 시점, 제출서류와 청구기한이 달라질 수 있습니다.
임차권등기를 신청했다는 이유만으로 보증금이 자동 지급되지는 않습니다.
이사하거나 집을 인도하기 전에 보증기관에 다음 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
- 현재 계약이 보증 대상인지
- 보증사고가 성립한 날짜
- 임차권등기가 필요한지
- 이사와 전출이 가능한 시점
- 필요한 계약 종료 증빙
- 보증이행 청구기한
- 제출해야 할 원본서류
- 집주인에게 보낸 통지 방식
보증기관의 안내를 받았다면 상담 날짜와 담당 부서, 안내받은 내용을 기록해두세요. 중요한 내용은 문자나 이메일 등 확인 가능한 형태로 다시 받아두는 것이 좋습니다.
신청 후에도 보증금을 못 받는다면 다음 대응이 필요합니다
임차권등기가 완료돼도 집주인이 보증금을 바로 지급하지 않을 수 있습니다.
이때는 집주인의 재산 상태와 주택의 권리관계를 확인하면서 지급명령이나 보증금반환소송을 검토해야 합니다.
보증금반환소송을 준비할 때는 다음 자료를 정리해두세요.
- 임대차계약서
- 보증금 송금 내역
- 확정일자 자료
- 주민등록등본 또는 초본
- 계약 종료 통지자료
- 보증금 반환 요구자료
- 임차권등기명령 결정문
- 임차권등기가 표시된 등기사항증명서
- 집주인과 주고받은 문자 및 통화자료
- 원상복구비나 관리비 관련 자료
주택이 이미 경매나 공매로 넘어갔다면 배당요구 종기도 확인해야 합니다.
임차권등기를 했다는 이유만으로 모든 경매 절차가 자동으로 처리된다고 생각하면 안 됩니다. 권리신고와 배당요구가 필요한지 해당 경매를 진행하는 법원에 확인해야 합니다.
보증금이 크거나 선순위 근저당권과 세금 체납이 확인된다면 혼자 판단하기보다 대한법률구조공단이나 주택도시보증공사 전세피해지원센터, 변호사·법무사 등을 통해 권리 순서를 확인하는 것이 좋습니다.
임차권등기명령 신청 전 마지막으로 확인할 것
임차권등기명령을 신청하기 전에는 다음 내용을 순서대로 확인해보세요.
- 임대차계약이 실제로 종료됐는지
- 묵시적 갱신이라면 해지 통보 후 3개월이 지났는지
- 보증금 중 받지 못한 금액이 얼마인지
- 전입신고와 확정일자를 언제 받았는지
- 계약 종료 통지자료가 남아 있는지
- 집주인에게 보증금 반환을 요구한 증거가 있는지
- 임차주택의 관할 법원이 어디인지
- 등기부의 주택 표시와 신청서 내용이 일치하는지
- 반환보증 가입 여부와 청구 조건이 무엇인지
- 임차권등기가 완료되기 전에 이사할 예정인지
- 주택에 경매나 공매가 진행되고 있는지
- 선순위 근저당권이나 압류가 있는지
임차권등기명령 신청방법의 핵심은 계약 종료와 보증금 미반환 사실을 증명하고, 등기 완료 전까지 기존 대항요건을 유지하는 것입니다.
신청서를 제출한 날짜가 아니라 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재된 날짜를 확인해야 합니다.
등기가 완료된 뒤에도 보증금이 지급되지 않는다면 지급명령, 보증금반환소송, 반환보증 청구 또는 강제집행 등 다음 절차를 준비해야 합니다.
집주인이 곧 지급하겠다고 말하더라도 정확한 지급일과 금액을 서면으로 남겨두세요. 이사 일정이 다가왔다면 말로 한 약속만 기다리기보다 자신의 권리를 지킬 수 있는 절차를 함께 준비하는 것이 안전합니다.
유의사항
이 글은 임차권등기명령의 일반적인 조건과 절차를 설명한 내용입니다.
계약 종료 방식, 전입신고와 확정일자, 선순위 권리, 반환보증 가입 여부 및 경매 진행 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로 신청 전 관할 법원이나 보증기관 또는 법률전문가에게 확인하시기 바랍니다.