자금조달계획서 증빙서류와 제출 대상을 알아봅니다. 예금·주담대·부모 증여·가족 차입금을 어떻게 적는지, 2026년 개정 서식과 계약일부터 30일 이내 신고 기준에 맞춰 쉽게 정리합니다. 공동명의 작성법도 함께 확인하세요.
자금조달계획서 증빙서류와 제출 대상부터 확인하세요
집을 살 때 매매계약서만 작성하면 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 거래금액이나 주택이 있는 지역에 따라 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 함께 내야 할 수 있습니다.
예금과 대출, 부모 지원금처럼 집값을 어떻게 마련했는지를 항목별로 적는 서류입니다.
중요한 점은 계획서 제출 대상과 증빙서류 첨부 대상이 서로 같지 않다는 것입니다.
계획서는 내야 하지만 계약 단계에서 증빙까지 의무적으로 붙이지 않는 경우가 있고, 반대로 투기과열지구나 토지거래허가구역처럼 계획서와 증빙을 함께 내야 하는 경우도 있습니다.
2026년 2월 10일부터 시행된 현행 서식에는 가상화폐 매각대금, 해외예금 송금, 증여·상속세 신고 여부, 사업자대출 및 금융기관명처럼 이전보다 세분된 항목이 들어갔습니다.
오래된 서식을 보고 작성하면 현재 항목과 맞지 않을 수 있으므로 계약 시점에 사용하는 최신 서식을 확인하는 것이 안전합니다.
국가법령정보센터의 2026년 현행 자금조달계획서 서식 확인하기
제출 대상부터 확인한 뒤 실제 통장 흐름과 준비서류를 항목별로 맞추면 작성 과정이 한결 쉬워집니다.
자금조달계획서 제출 대상은 주택 가격과 지역으로 결정됩니다
실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택
법인이 아닌 개인은 비규제지역에서 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 살 때 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
투기과열지구 또는 조정대상지역에서는 주택 가격과 관계없이 제출 대상입니다. 따라서 6억 원 이상인 주택은 지역과 관계없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
그리고 증빙서류는 별도인데요. 조정대상지역이라고 무조건 증빙서류까지 첨부하는 것은 아니며, 현행 기준상 투기과열지구와 해당 토지거래허가구역의 주택 거래에서 첨부 의무가 적용됩니다.
투기과열지구와 조정대상지역의 주택
투기과열지구나 조정대상지역에 있는 주택은 거래가격이 6억 원보다 낮아도 계획서를 제출해야 합니다. 다만 증빙서류 의무는 한 단계 더 나누어 봐야 합니다.
현행 기준상 투기과열지구 주택은 자금조달계획서 증빙서류까지 첨부해야 하고, 조정대상지역이라는 이유만으로 모든 거래에 증빙 첨부가 자동으로 요구되는 것은 아닙니다.
법인이 매수하거나 토지거래허가구역에 있는 경우
법인이 주택을 매수할 때는 가격과 지역에 관계없이 취득 목적, 자금 조달계획과 지급방식, 이용계획 등을 신고하는 구조입니다. 투기과열지구라면 자금 증빙도 함께 준비해야 합니다.
또한 토지거래허가 또는 변경허가를 받아 허가구역에 있는 주택을 매수하는 경우에는 가격과 관계없이 자금조달계획과 이용계획을 신고하고 증빙서류도 첨부해야 합니다.
토지거래허가구역은 일반적인 6억 원 기준만 보고 판단하면 놓치기 쉬운 부분입니다.
계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다
제출 기한은 잔금일이 아니라 계약체결일부터 30일 이내인데요. 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 보통 부동산거래계약 신고서와 함께 제출하며, 매수인이 별도로 내는 방식도 가능합니다.
다만 자금조달계획서만 부동산거래계약 신고서보다 먼저 접수할 수는 없습니다.
중개사가 부동산 거래신고를 대행하더라도 예금·대출·증여 금액을 확인하고 계획서를 작성하는 책임까지 중개사에게 모두 맡기면 안 됩니다.
실제 자금 출처를 가장 정확히 아는 사람은 매수인이기 때문입니다.
온라인 신고는 부동산거래관리시스템에서 할 수 있고, 방문 신고는 거래 주택 소재지의 시·군·구 신고관청에서 확인할 수 있습니다.
공동명의라면 매수인마다 자신의 조달금액을 나누어 작성해야 하므로 한 사람의 자료만 준비하면 접수가 늦어질 수 있습니다.
계약금·중도금·잔금 지급일과 계좌를 미리 정리하면 신고기한을 놓치거나 금액이 어긋나는 일을 줄일 수 있습니다.
신고할 때 계획한 대출이 아직 실행되지 않았거나 기존 주택 매매계약이 체결되지 않아 금액을 증명하기 어려울 수 있습니다.
증빙 의무가 있는 거래라면 아무 자료 없이 비워두기보다 대출신청서 등 현재 준비된 자료와 증명이 어려운 이유를 적은 사유서를 확인하는 방식이 안전합니다.
자금조달계획서 증빙서류는 항목별로 준비합니다
증빙서류는 많이 제출하는 것이 목적이 아니라 계획서에 적은 금액의 출처를 설명할 수 있어야 합니다.
예금으로 적었다면 예금 자료, 대출로 적었다면 대출 자료가 연결되어야 합니다. 서로 다른 항목의 금액을 하나의 잔액증명서로 모두 설명하려고 하면 자금 흐름이 불분명해질 수 있습니다.
현행 서식에 안내된 대표적인 자료는 다음과 같습니다.
- 금융기관 예금액: 예금잔액증명서 등 본인 명의 예금을 확인할 수 있는 자료
- 주식·채권 매각대금: 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 등 매각금액을 확인할 수 있는 자료
- 증여·상속: 증여세·상속세 신고서, 납세증명서 등 해당 금액을 확인할 수 있는 자료
- 현금 등 그 밖의 자금: 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 등 자금 형성 과정을 설명할 수 있는 자료
- 외화 반입 자금: 외국환신고필증 등 외화 반입을 확인할 수 있는 자료
- 부동산 처분대금: 기존 주택 매매계약서 또는 임대차계약서
- 금융기관 대출: 금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등
- 취득주택의 임대보증금: 해당 주택의 임대차계약서
- 회사지원금·사채·가족 차입금: 돈을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 계약서와 금융자료
주택담보대출 예정액은 주택가격만으로 정해지지 않습니다. LTV와 DSR, 소득, 기존 부채, 금융회사 자체 한도가 함께 작용하므로 계획서에 적기 전에 실제 상담과 사전 확인을 거치는 편이 안전합니다.
사전상담의 최대한도를 확정 금액처럼 보지 말고 현재 신청한 금액과 실제 실행 가능성을 기준으로 준비해야 합니다.
자기자금은 실제 출처에 맞춰 나누어 적습니다
자기자금에는 통장에 들어 있는 돈을 전부 한꺼번에 적는 것이 아닙니다.
금융기관 예금, 주식·채권·가상화폐 매각대금, 증여·상속, 현금 등 그 밖의 자금, 부동산 처분대금으로 구분합니다. 같은 돈을 두 항목에 중복해서 적지 않는 것이 기본입니다.
예금은 본인 명의 자금으로 적습니다
금융기관 예금액에는 본인 명의 예금과 적금에서 사용할 금액을 적습니다.
부모가 계약 직전에 보내준 돈이 내 통장에 들어와 있다고 해서 본인이 오랫동안 모은 예금으로 바뀌는 것은 아닙니다.
돈의 원천이 증여라면 증여 항목, 빌린 돈이라면 그 밖의 차입금 항목으로 구분해야 합니다.
주식·채권·가상화폐는 실제 조달금액을 확인합니다
해외예금을 국내로 송금한 경우에는 해외 금융기관명과 송금 금액을 적는 항목도 확인해야 합니다.
외화를 직접 반입했다면 외화 금액과 신고 여부를 구분하도록 되어 있으므로 단순 현금 항목으로 묶지 않는 것이 좋습니다.
기존 집 매각대금과 전세보증금 반환금
기존 주택이나 토지를 팔아 마련하는 돈은 부동산 처분대금에 적습니다.
현재 살고 있는 전셋집에서 돌려받을 보증금처럼 취득주택 외의 임대보증금 회수액도 이 항목에서 구분할 수 있습니다.
반면 새로 사는 집을 임대해 세입자의 보증금으로 매매대금을 마련한다면 취득주택의 임대보증금이라는 차입금 항목에 적습니다.
두 보증금은 성격이 다르므로 같은 항목으로 처리하지 않도록 주의해야 합니다.
부모 지원금은 증여와 차입을 구분해야 합니다
부모가 돌려받지 않을 돈을 지원했다면 실질은 증여입니다. 자녀 통장에 입금된 뒤 잔액증명서를 발급받았다는 이유만으로 예금이라고 적으면 실제 자금 출처와 맞지 않습니다.
현행 서식에서는 증여금액과 증여세 신고 여부까지 표시하도록 되어 있습니다.
반대로 부모에게 실제로 빌린 돈이라면 그 밖의 차입금에 금액과 관계를 적고, 차용증과 계좌이체 내역을 준비하는 것이 기본입니다.
차용증 한 장만 작성하고 상환기간, 이자, 원금 상환능력과 실제 상환내역이 없다면 나중에 증여로 판단될 가능성을 배제하기 어렵습니다.
부모가 자녀 결혼 자금을 지원할 때 흔히 하는 실수 확인하기
주택담보대출은 예정액과 금융기관명을 적습니다
2026년 현행 서식에서는 주택담보대출, 신용대출, 사업자대출, 해외 금융기관 대출, 그 밖의 대출을 나누고 금융기관명까지 적도록 되어 있습니다.
대출을 여러 곳에서 받을 예정이라면 총액만 적기보다 항목별 금액과 금융기관을 현재 서식에 맞춰 확인해야 합니다.
대출 비교 플랫폼에서 보이는 한도는 가조회 결과일 수 있습니다.
실제 실행액은 담보가치, 소득 확인, 기존 부채, 신용상태, 은행의 자율관리 기준과 심사 시점에 따라 달라질 수 있으므로 매매계약의 부족자금을 가조회 한도만 믿고 계산하면 위험합니다.
대출이 아직 실행되지 않았다면 금융기관 대출신청서처럼 예정금액을 확인할 수 있는 자료를 준비하는 것이 좋습니다.
계획서에 대출금액을 적는 것과 금융회사가 실제 대출을 승인하는 것은 별개의 절차라는 점도 기억해야 합니다.
공동명의와 입주계획도 빠뜨리면 안 됩니다
부부 공동명의처럼 매수인이 여러 명이면 각 매수인이 자신의 자금조달계획서를 작성합니다. 또한 각자 작성한 금액을 합한 총액은 신고한 주택 거래가격과 정확히 맞아야 합니다.
한 사람 명의로 대출을 받더라도 실제 지분과 상환 부담이 어떻게 나뉘는지에 따라 자금 출처 설명이 달라질 수 있습니다.
입주계획에는 본인 입주, 본인 외 가족 입주, 임대, 재건축 등 그 밖의 경우를 구분하고 입주 예정 시기를 적습니다.
주택담보대출에 전입 의무나 기존 주택 처분 약정이 있다면 계획서의 입주 내용과 대출 약정이 서로 어긋나지 않는지도 확인해야 합니다.
지급방식도 총 거래금액과 맞아야 합니다. 계좌이체 금액, 보증금이나 대출 승계 금액, 현금 및 그 밖의 지급방식 금액을 나누어 적고 현금 지급 등이 있다면 그 사유를 설명할 수 있어야 합니다.
자금조달계획서에서 자주 틀리는 부분
계획서 오류는 복잡한 계산보다 항목을 잘못 분류하거나 총액을 맞추지 못해서 생기는 경우가 많습니다. 아래 항목은 제출 전에 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.
- 부모에게 받은 돈을 본인 예금으로 적는 경우
- 기존 전세보증금 반환액과 취득주택의 임대보증금을 혼동하는 경우
- 사전조회 대출한도를 최종 승인액처럼 적는 경우
- 공동명의 매수인 중 한 사람의 계획서만 준비하는 경우
- 자기자금과 차입금에 같은 돈을 중복해서 적는 경우
- 각 매수인의 조달금액 합계가 실제 거래가격과 다른 경우
- 계약일이 아닌 잔금일을 기준으로 30일을 계산하는 경우
- 오래된 서식을 사용해 가상화폐·사업자대출·증여세 신고 여부를 빠뜨리는 경우
자금조달계획서 제출 전 최종 점검표
제출 직전에는 계획서 숫자만 보지 말고 계약서, 계좌, 대출과 세금 자료를 한 줄씩 대조해 보세요.
- 계약체결일부터 30일 이내인지 확인했는가
- 실제 거래가격과 전체 조달금액 합계가 일치하는가
- 공동명의자별 작성 금액의 합계가 맞는가
- 예금·증여·차입금을 실제 출처대로 구분했는가
- 주택담보대출과 신용·사업자대출의 금융기관명을 확인했는가
- 부모 지원금이 증여인지 실제 차입인지 구분했는가
- 기존 전세보증금과 취득주택 임대보증금을 구분했는가
- 증빙 첨부 의무가 있는 지역인지 확인했는가
- 대출 미실행이나 부동산 미매각 시 제출할 자료와 사유서를 확인했는가
- 입주계획과 대출 약정의 전입 조건이 일치하는가
자금조달계획서 제출 전 금액과 증빙을 다시 맞추세요
자금조달계획서는 세금을 줄이거나 대출한도를 높이기 위해 작성하는 서류가 아닙니다.
계약한 집값을 예금, 자산 매각, 대출, 임대보증금, 증여나 차입으로 어떻게 마련하는지를 사실대로 보여주는 서류입니다.
유의사항
이 글은 2026년 8월 기준 현행 법령과 서식을 바탕으로 정리한 일반 정보입니다.
규제지역 지정, 토지거래허가 여부, 세금과 대출 심사는 계약일과 개인별 조건에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신고 전 관할 신고관청·세무 전문가·금융회사에 확인하시기 바랍니다.